Obnovou a zateplením bytového domu sa odstránia systémové poruchy a celý objekt získava novú obalovú konštrukciu.

Faktom je, že sa práve zateplením fasády výrazne predlží životnosť stavby! A to by sme mali, ako vlastníci považovať za najdôležitejší faktor pri rozhodovaní!

Najmä keď berieme do úvahy, že  predpokladaná projektová životnosť panelových bytových domov je cca 80 rokov.

Najmä keď vieme, že sa pravidelná údržba obvodových stien a strechy u väčšiny ešte nezateplených bytoviek vôbec neriešila. Častokrát sa údržba u bytoviek obmedzuje na revízie a odstraňovanie už vzniknutého havarijného stavu.

Ďalším dôvodom je, že sa obnovou znižujú náklady na spotrebu energie a celkovú prevádzku bytového domu. Zaujímavé prevádzkové úspory dosiahneme kvalitnou tepelnou izoláciou, výmenou okien, výmenou výťahov a osvetlenia, prípadne riešením vykurovania.

Obnovená bytovka zvyšuje celkový komfort a bezpečnosť bývania. Zvýšenie teplôt v zimnom období a zníženie prehrievania stien v letnom období.

Potlačenie vzniku plesní, vyšší hygienický štandard v celom objekte, ale aj bližší vzťah a ohľaduplnejší prístup vlastníkov k spoločnému majetku. Bezpečnejšie balkóny, lodžie a nové výťahy.

Obnovou tiež bezpochyby zvyšujeme cenu bytu na realitnom trhu. Za byt v obnovenej bytovke sa ponúka viac ako za byt v neobnovenej bytovke.

Dosiahnutie zhody a určenie rozsahu prác

Zhoda medzi vlastníkmi sa dosahuje ťažko a pomaly. V každom prípade prax ukazuje, že zhoda u vlastníkov nastáva hlavne pri otázkach znižovania nákladov na prevádzku a predĺženia životnosti objektu.

Ďalšou dôležitou dohodou vlastníkov, je správne určiť rozsah obnovy bytového domu.

Najlepšou voľbou, ale aj najnákladnejšou je komplexná obnova bytového domu! Treba však povedať, že ak sa obnova rozdelí do etáp s odstupom viac rokov, bude ešte drahšia.

Pri komplexnej obnove zväčša pôjde o tieto práce:

Zateplenie  obvodových stien. Zateplenie vnútorných priestorov, podhľadov v suteréne. Obnova izolácií základov a suterénu proti vzlínaniu vlhkosti a spodnej vody.

Sanácia a zateplenie strechy a strojovne výťahov vrátane hydroizolácie. Odstránenie systémových porúch lodžií, výmena zábradlí, inštalácia zasklievacieho systému, prístreškov.

Výmena výplní okenných a ostatných otvorov vrátane vchodových dverí do budovy a prístreškov. Realizácia bezbariérového prístupu do domu. Modernizácia a kompletná úprava vnútorných priestorov.

Výmena spoločných elektrorozvodov, bleskozvodov, prekládka sietí, modernizácia domových zvončekov a montáž kamerového systému.

Rekonštrukcia stupačiek s výmenou a izoláciou vnútorných energetických rozvodov a hydraulické vyregulovanie ústredného kúrenia. Výmena vetracej šachty, najmä ak je z azbestocementu.

Výmena výťahov, ak treba aj s otočením výťahovej šachty a zabezpečením výstupu na každom poschodí, najmä v prípadoch kde výťahy podľa starého konštrukčného riešenia zastavujú na medziposchodiach.

Výber projektanta

Kvalitne vypracovaný projekt na obnovu bytového domu ovplyvňuje všetko dôležité v procese obnovy! Kvalitný projekt obsahuje všetky riešenia, technické detaily, presné výpočty plôch, výber materiálov a veľmi dôležitý je kvalitne spracovaný výkaz výmer s kontrolným rozpočtom stavby.

Pri výbere vhodného projektanta si treba nechať viac času!

Odporúčame si pozrieť webovú stránku projektanta, jeho referencie. Pozor na projektantov bez referencií, takých čo sa verejne neprezentujú a k zákazkám sa dostávajú cez odporúčania finančných sprostredkovateľov. Projekt ak nie je kvalitný, môže narobiť veľké problémy v procese obnovy.

Preto postupujte dôkladne pri výbere projektanta. Neváhajte mu napísať alebo zavolať, prípadne ho navštívte na pracovisku a položte mu pár otázok.

Profesionál vám odpovie ľudskou rečou, jednoducho a zrozumiteľne vysvetlí prečo takéto riešenie nie a iné áno.

Kvalitný projektant trvá na obhliadke stavby už na začiatku a má snahu riešiť projekt na obnovu bytového domu komplexne, tzn. nielen zatepliť, ale aj modernizovať výťahy a všetky rozvody. Hlavne všetko čo skutočne treba!

Je dobré sa dohodnúť na všetkom ešte na začiatku! 

Od projektanta žiadajte o dôslednú obhliadku budovy a zhodnotenie jeho celkového stavu, najmä identifikáciu prítomnosti systémových porúch.

Projektant musí prekontrolovať aj reálne rozmery budovy. Zmluva o dodaní projektu by mala zaručiť spracovanie realizačného projektu a takej projektovej dokumentácie, aby vyhovovala požiadavkám stavebného konania a ŠFRB.

Projekt na obnovu bytového domu musí byť dodaný, ako kompletná projektová dokumentácia vrátane všetkých príloh. Musí obsahovať sumarizáciu TTP, vyjadrenia k systémovým poruchám a detaily ich odstránenia.

Detaily zatepľovacieho systému. Pôdorysy budov, rezy, podhľady a schémy systémových porúch. Odborné posudky a výpočty zatepľovacích plôch.

Spracovanie kvalitného výkazu výmeru a kontrolného rozpočtu. Nezabudnúť na projekt k požiarnej ochrane a k bleskozvodom.

Žiadajte aj dodanie vyjadrení v rámci inžinierskych činností, ako vyjadrenia od  hasičského a záchranného zboru a úradu ochrany životného prostredia.

Ak máte nerozhodnutých vlastníkov tak žiadajte aj vizualizáciu grafického návrhu fasády, kvalitná vizualizácia ich dokáže namotivovať.

Vypracovanie energetického certifikátu vyplýva z požiadavky úverovej zmluvy Štátneho fondu rozvoja bývania a bude potrebná pri kolaudácii.

Nepísanou povinnosťou projektanta, je aj predstavenie projektu obnovy bytového domu investorovi, tzn. na schôdzi vlastníkov.

Práve tu môže veľmi pomôcť fundovaný a skúsený projektant zodpovedaním sporných otázok nerozhodnutých vlastníkov.

Netreba zabúdať, že projektant je v súlade so stavebným zákonom účastníkom stavebného konania od vyhotovenia projektu stavby až po vydanie kolaudačného rozhodnutia.

Projektant je povinný na výzvu objednávateľa sa zúčastňovať na činnostiach, ktoré súvisia s projektom a realizáciou stavby, jeho odovzdaním a kolaudáciou.

Pri zistení nedodržania technologických postupov alebo príslušných noriem môže stavebné práce v súčinnosti so stavebným dozorom prerušiť alebo aj úplne zastaviť.

Od projektanta žiadajte aj výkaz, výmer

Je to dôležitý dokument od projektanta a zohráva nezastupiteľnú úlohu pri vypracovaní cenovej ponuky oslovenými dodávateľmi stavebného diela. Má množstvo položiek a ich počet závisí od veľkosti a náročnosti stavby.

Projektanti najčastejšie dávajú vypracovať tento dokument externým rozpočtárom napriek tomu, že nemajú o stavbe taký prehľad, ako ten kto ju naprojektoval. Preto sa aj stáva, že rozpočtári zabúdajú na niektoré položky natoľko, že v tom často vidíme aj zámer.

Trvajte na tom, aby projektant po obdržaní výkazu, výmeru od rozpočtára prekontroloval položku po položke a tak eliminoval nezrovnalosti medzi výkazom, výmerom a naprojektovanými prácami na zanedbateľný minimum.

Odporúčame túto povinnosť a záruku zo strany projektanta aj zmluvne podchytiť!

Zabudnuté položky dokážu narobiť veľké problémy pre investora, čiže vlastníkov bytového domu, ktorí často už počas realizácie musia zháňať dodatočné financie na doplatenie oprávnených nákladov zhotoviteľovi.